EXENCIÓN DE CASA-HABITACIÓN

Nuevas reglas para su aplicación.

Por: Not. Francisco Alejandro Lara Rodríguez[1]

Ley del Impuesto Sobre La Renta.

Artículo 109.- No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los
siguientes ingresos:

XV.- Los derivados de la enajenación
de:

a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario.

El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta Ley.

El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate y, en caso de que sea procedente la exención, dará aviso a las autoridades fiscales.

Comentario: Durante el próximo ejercicio fiscal, la exención de casa-habitación deberá sujetarse a reglas muy distintas de las que se veníamos aplicando, por lo que para no incurrir en responsabilidades fiscales debemos tener presentes las consideraciones siguientes:

a).- El límite para la exención es de 1’500,000 UDIS[2], lo cual equivale a 5’683,431.00 (cinco millones seiscientos ochenta y tres mil cuatrocientos treinta y un pesos M. N.). Por el excedente se calculará el ISR.

Lo anterior no será aplicable, tratándose de contribuyentes que acrediten que han habitado por 5 años la casa-habitación que se enajena, con la documentación que señala el Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

b).- Solo podrá aplicarse una exención por ejercicio fiscal. Ahora la autoridad no quiere dejar lugar a dudas en cuanto a la exención de casa-habitación y señala expresamente que solamente podrá haber una exención por ejercicio, ya que en ocasiones se abusaba de esta figura y en el ejercicio se hacían valer varias exenciones .

c).- El Notario deberá consultar a la autoridad fiscal. Lo anterior constituye toda una novedad, ya que si bien antes la Autoridad confiaba en la sola afirmación del causante que justificaba con los documentos que señala el Reglamento del Ley de Impuesto Sobre la Renta que era su casa-habitación, pero ahora como solo se tiene derecho a una sola exención anual es por lo que como requisito adicional se debe solicitar la certificación de la autoridad fiscal de que solamente se ha hecho valer una exención al año, es decir debemos solicitar “permiso” para aplicar la exención, y de la misma forma, avisarle cuando la operación que se exenta ya se haya llevado a cabo.

Cabe preguntarnos si la Autoridad Hacendaria tendrá la capacidad para responder en forma inmediata a las solicitudes que se le requieran, o por el contrario, esto constituirá un retraso para la celeridad en la celebración de estas operaciones en materia inmobiliaria.

Un comentario adicional con relación al párrafo anterior para el gremio Notarial, versa en el sentido de que lo mejor será calcular el impuesto y garantizar el pago mediante la retención, en todas las operaciones. Por consiguiente, si la autoridad da luz verde para la exención, se le regresará al contribuyente el monto garantizado.

DOCUMENTOS PARA ACREDITAR LA EXENCIÓN.

Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre La Renta.

ARTÍCULO 130. Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso a) de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:

I.- La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.

II.- Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.

III.- Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

Comentario: Se utilizarán los mismos documentos que se vienen utilizando en 2006, a excepción de los comprobantes de los pagos efectuados por los servicios de gas.

a).- La Credencial de Elector. Expedida por el Instituto Federal Electoral.

b).- Los recibos de Luz o de Telefonía fija. Ahora se hace la precisión de que deben ser recibos de telefonía fija, y se suprimen los recibos de consumo de gas.

c).- Los estados de cuenta de las instituciones que componen el sistema financiero, pudiendo ser de cuentas de cheques, o tarjetas de débito o crédito; estados de cuenta que proporcionan casas o tiendas comerciales; así como estados de cuenta de tarjetas de crédito no bancarias.

La totalidad de la documentación en comento, deberá estar a nombre del enajenante, de sus ascendientes o descendientes en línea recta, siempre que el bien inmueble enajenado coincida con el domicilio consignado en dicha documentación. Es importante señalar que la disposición vigente por el 2006, exceptúa a la credencial de elector expedida por el IFE de estar a nombre de sus ascendientes o descendientes, ya que solo era válida si estaba a nombre del enajenante.

Para cualquier comentario o aclaración, favor de enviar un correo electrónico a cualquiera de las siguientes direcciones de correo electrónico:

alejandro_lara_r@yahoo.com.mx

colegionotariosestadoguanajuato@yahoo.com.mx

[1] Presidente del Colegio de Notarios del Estado de Guanajuato.
[2] El valor de las UDIS (unidades de inversión) al 31 de diciembre de 2006, es de 3.788954, según la consulta hecha en la página del Servicio de Administración Tributaria (SAT). http://www.sat.gob.mx/